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Lignes directrices sur la pratique des opérations immobilières résidentielles

 

Sommaire

Objet

Les Lignes directrices sur la pratique des opérations immobilières résidentielles contiennent des directives et des procédures que les avocats devraient suivre lorsqu’ils agissent au nom de clients dans des opérations immobilières résidentielles. Les directives se concentrent sur six principes professionnels centrés sur le client : la relation client-avocat, la diligence requise, le classement et la tenue des dossiers, la préparation des documents et leur enregistrement, les questions financières et les circonstances exceptionnelles. 

Le but des Lignes directrices n’est pas de se substituer au jugement professionnel de l’avocat ou d’imposer des normes rigides sur la pratique du droit ou sur la conduite d’opérations immobilières. Tout en se fiant aux Lignes directrices qui incorporent des exigences légales, provenant des règlements administratifs ou faisant partie du Code de déontologie (le « Code »), l’avocat devrait tenir compte des circonstances de chaque opération afin d’adopter les pratiques et procédures qui correspondent à ces circonstances et de recommander de telles pratiques à son client. Lorsqu’approprié, l’avocat peut s’écarter des Lignes directrices. Les circonstances uniques de chaque opération permettront de déterminer si l’avocat a fourni un service adéquat.

Terminologie

Certains aspects des Lignes directrices sont obligatoires, alors que d’autres ne le sont pas. Le terme « doit » est utilisé lorsque l’avocat doit se conformer soit aux règlements administratifs qui découlent de la Loi sur le Barreau ou au Code.

Le terme « devrait » ou l’expression « devrait envisager » indiquent une recommandation. Ces expressions sont utilisées dans le cas de pratiques ou de procédures qui sont considérées comme des objectifs raisonnables afin de maintenir ou de rehausser la qualité du service offert au client. Le terme « peut » ou l’expression « peut envisager » indiquent une certaine discrétion. Les avocats peuvent ou non décider de suivre les normes ou les pratiques proposées, selon les circonstances uniques de l’opération.

Document évolutif

De par leur nature même, les Lignes directrices ne sont pas figées : les exigences professionnelles, les standards, les techniques et les pratiques changent. Les Lignes directrices seront révisées régulièrement et modifiées lorsque nécessaire afin de refléter l’évolution de la pratique du droit.

Introduction

Un avocat qui s’engage à s’acquitter d’obligations juridiques au nom d’un client doit le faire d’une manière qui convient à un avocat compétent. L’article 3.1-1 fournit une définition du terme « avocat compétent ». Un avocat compétent est entre autres un avocat qui détermine les objectifs du client, qui formule les plans d’action pertinents et conseille le client à leur sujet, qui communique rapidement et efficacement avec le client à toutes les étapes pertinentes de l’affaire et qui respecte tant l’esprit que la lettre de toutes les exigences définies dans la Loi sur le Barreau.

Un avocat qui s’engage à s’acquitter d’obligations juridiques au nom d’un client dans une opération immobilière résidentielle devrait s’inspirer des principes suivants.

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Directive 1 Relation client-avocat
La Communication

Au début de la relation client-avocat, l’avocat devrait s’assurer qu’il a toute l’information nécessaire et pertinente en ce qui a trait au client, au bien et à l’opération. Il devrait s’assurer des attentes du client par rapport au rôle et aux responsabilités de l’avocat et clarifier celles-ci.

  • Dès le début du mandat de représentation, l’avocat devrait obtenir certaines informations du client par rapport au bien, y compris, sans s’y limiter, les informations suivantes :
    • le nombre de logements résidentiels sur le bien?;
    • la façon dont le bien reçoit ses services — publique ou privée?;
    • la présence de locataires sur le bien?;
    • l’emplacement du bien, à savoir s’il se trouve à proximité d’un ravin, d’un cours d’eau, d’une grande route ou de tout autre élément géographique notable?;
    • la présence d’installations électriques au-dessus ou à proximité du bien?;
    • tout autre fait qui pourrait influencer les recherches à faire.
  • Dès le début du mandat de représentation, l’avocat devrait communiquer avec le client afin de connaître ses intentions par rapport à l’usage futur du bien.
  • L’avocat devrait aviser le client des options disponibles pour assurer le titre, afin de protéger les intérêts du client et de minimiser les risques encourus par celui-ci. À cet égard, l’avocat doit se plier à ses obligations par rapport à l’assurance titre et au transport foncier, tel qu’imposé par les dispositions 3.2-9.4 à 3.2-9.7 du Code. Si le client choisit une assurance titre, l’avocat devrait l’aviser des recherches qu’il n’effectuera pas et de ce que ces recherches révèleraient sur le bien, notamment sur le zonage, l’empiètement ou l’arpentage. Lorsque l’assurance titre n’est pas contractée, l’avocat devrait aviser le client des protections qu’une telle assurance offrirait suite à la clôture et dont il ne bénéficiera pas (par exemple, en ce qui a trait aux empiètements sur le bien après la clôture et à la fraude).
  • Lorsque l’assurance titre est contractée, l’avocat devrait communiquer avec le client afin de déterminer s’il connaît des faits défavorables sur le bien qui pourraient amener l’assureur à invoquer l’exclusion relative à la connaissance si le problème n’est pas divulgué et assuré avant la clôture.
  • L’avocat devrait rapidement fournir au client ou au client potentiel une estimation des honoraires et des débours envisagés, afin que celui-ci puisse décider de façon éclairée s’il retiendra les services de l’avocat. Cette estimation devrait être fournie par écrit. En discutant des honoraires et des débours avec le client, l’avocat :
    • devrait donner une estimation raisonnable du cout total, et non une estimation déraisonnable visant à attirer le client?;
    • ne devrait pas altérer les honoraires et les débours de façon à fournir une estimation moins élevée des frais.
     
  • L’avocat ne devrait pas tarder à décider s’il devrait conseiller au client de faire arpenter le bien (par exemple, selon ce que le client a déclaré vouloir faire du bien) et devrait conseiller le client en conséquence.
  • L’avocat devrait envisager l’envoi d’une première lettre au client au début de la relation client-avocat.
  • L’avocat peut envisager d’inclure les sujets suivants dans la première lettre à l’acheteur :
    • le nom de l’avocat qui est le principal responsable de l’affaire;
    • le nom de toute personne du cabinet qui travaillera au dossier et les fonctions que cette personne exercera;
    • la confirmation du fait que l’avocat surveillera tous les non-juristes qui travailleront au dossier et sera à la disposition du client pour discuter des problèmes;
    • de l’information sur les diverses méthodes d’assurance du titre et sur la méthode choisie par le client;
    • une estimation des honoraires et des débours;
    • le montant des droits de cession immobilière exigibles lors de l’enregistrement;
    • une explication de la nature des rajustements de clôture et la confirmation du fait que ces rajustements seront examinés en détail avant la clôture;
    • une explication des problèmes de double mandat si l’avocat agit pour plusieurs clients dans l’opération (par exemple, acheteur et prêteur), y compris l’incapacité de l’avocat de maintenir la confidentialité des renseignements entre les deux clients;
    • Une demande d’instruction concernant le titre et une explication de la différence entre tenance conjointe et tenance commune;
    • une demande de données d’arpentage accessibles et de renseignements sur les changements au bien immobilier que l’arpentage n’indique pas, ainsi qu’une explication de l’importance de l’arpentage;
    • une demande de renseignements concernant le genre de bien immobilier et d’autres renseignements pertinents sur le bien immobilier (nombre de logements et ancienneté approximative), le genre de chauffage, l’hypothèque et la police d’assurance incendie;
    • une demande de données d’arpentage accessibles et de renseignements sur les changements au bien immobilier que l’arpentage n’indique pas, ainsi qu’une explication de l’importance de l’arpentage;
    • si le bien immobilier est un condominium, une confirmation de la portée de l’examen des certificats d’information et des pièces jointes;
    • des instructions concernant l’organisation des comptes de services publics et d’autres services;
    • si le bien immobilier est une maison neuve, des instructions concernant l’inspection faite par Tarion, la TVH et le remboursement pour maisons neuves, ainsi que les types de rajustements additionnels auxquels on peut s’attendre;
    • une demande de renseignements sur les crédits hypothécaires que le client se propose d’obtenir;
    • des instructions sur le type de fonds qui sera requis peu avant la clôture (chèque certifié ou traite bancaire);
    • des renseignements sur le besoin de présenter des pièces d’identité;
    • une explication concernant l’obligation d’avoir une assurance des biens;
    • des renseignements indiquant comment et quand les clés seront remises; et
    • toute autre question sur laquelle le client a donné des instructions à l’avocat ou sur laquelle l’avocat doit donner des renseignements ou des instructions pour pouvoir procéder au traitement de l’opération.
     
  • L’avocat peut envisager d’inclure les sujets suivants dans la première lettre au vendeur :
    • le nom de l’avocat qui est le principal responsable de l’affaire;
    • le nom de toute personne du cabinet qui travaillera au dossier et les fonctions que cette personne exercera;
    • la confirmation du fait que l’avocat surveillera tous les non-juristes qui travailleront au dossier et sera à la disposition du client pour discuter des problèmes;
    • une estimation des honoraires et des débours;
    • une demande de détails sur l’acte de transfert en vigueur et l’hypothèque (y compris l’état de compte le plus récent), la facture d’impôt foncier, les factures de services publics les plus récentes et l’adresse du vendeur après la clôture;
    • une demande des données d’arpentage accessibles et de renseignements sur les changements au bien immobilier que l’arpentage n’indique pas;
    • une demande de renseignements sur la manière dont la maison est chauffée;
    • s’il y a lieu, des renseignements sur la commission payable à l’agent immobilier et la pénalité pour remboursement anticipé de l’hypothèque;
    • une demande du nom et du numéro de téléphone du gestionnaire du condominium, s’il y a lieu;
    • une demande de renseignements sur l’état matrimonial et le lieu de résidence du client;
    • des renseignements sur le besoin de présenter des pièces d’identité;
    • des instructions sur l’organisation du relevé final des compteurs;
    • une explication de l’état des rajustements;
    • une explication de la TPS;
    • toute autre question sur laquelle le client a donné des instructions à l’avocat ou sur laquelle l’avocat doit donner des renseignements ou des instructions pour pouvoir procéder au traitement de l’opération.
     

Responsabilité

L’avocat est responsable de l’exécution de l’opération ou de l’affaire juridique du client et doit avoir la connaissance des questions de droit qui entourent l’affaire et dont la résolution nécessite l’expertise d’un avocat.

  • L’avocat doit respecter les exigences de la règle 6.1 du Code et du règlement administratif no 7.1 au sujet de la surveillance.
  • Bien qu’un avocat puisse permettre à un non-juriste de s’occuper d’affaires administratives de routine, d’aider à des opérations plus complexes, de rédiger des états de compte, des documents et de la correspondance habituels, et de s’occuper des enregistrements, l’avocat ne peut pas déléguer à un non-juriste la responsabilité ultime :
    • de réviser le rapport d’une recherche de titre ou les documents avant la signature;
    • de réviser et de signer une lettre de réquisition;
    • de réviser et de signer une opinion sur un titre;
    • de réviser et de signer le rapport au client.
     
  • Un avocat ne doit pas permettre à un non-juriste de :
    • de donner des conseils au client au sujet de l’assurance, y compris l’assurance de titre, sans surveillance;
    • de présenter au client des options d’assurance ou des renseignements sur les primes sans surveillance;
    • de recommander une offre d’assurance plutôt qu’une autre sans surveillance;
    • de donner une opinion juridique, notamment sur la protection obtenue grâce à l’assurance de titre.
     
  • Dans les opérations effectuées à l’aide du système d’enregistrement électronique des titres de propriété, seul un avocat peut certifier par sa signature l’intégralité d’un document qui exige des déclarations de conformité à la loi.
  • Lorsque l’avocat a une disquette personnalisée et codée pour accéder au système d’enregistrement électronique des titres de propriété, il ne doit pas autoriser d’autres personnes, y compris les employés non juristes, à utiliser sa disquette et ne doit pas divulguer son mot de passe personnalisé e-regMD à d’autres personnes.

Accessibilité

L’avocat doit répondre dans les meilleurs délais à tous les messages qui lui sont adressés par des confrères et qui exigent une réponse, doit remplir tous ses engagements avec ponctualité et devrait être raisonnablement accessible pour discuter sur demande avec le client ou l’avocat de l’autre partie de l’opération. 

Communication avant la clôture et reddition de comptes

L’avocat doit rendre des comptes au client rapidement et clairement, de façon provisoire selon les besoins raisonnables au cours du processus, et dans tous les cas à la fin de l’opération.

  • Avant la clôture, l’avocat devrait rencontrer le client si c’est possible et, de toute façon, devrait examiner les points suivants avec le client et recevoir de lui une confirmation écrite à leur sujet :
    • la manière dont le titre est assuré;
    • l’état du titre, y compris, s’il y a lieu, la protection qui sera obtenue aux termes de la police d’assurance de titre du client. L’examen devrait inclure, entre autres, des questions telles que les conventions de lotissement et de développement, les servitudes et les covenants restrictifs, même si le client est tenu d’accepter le titre sous réserve de ces obligations;
    • si l’assurance de titre est obtenue, la question de savoir si le client connaît des faits défavorables au sujet du bien immobilier, qui pourraient inciter l’assureur à invoquer l’exclusion relative à la connaissance si le problème n’est pas divulgué et assuré avant la clôture;
    • la manière dont le client assume le titre et les conséquences de la tenance conjointe et de la tenance commune;
    • les limites du mandat de l’avocat, s’il y a lieu, concernant les services privés, la documentation sur les condominiums et les problèmes relatifs aux biens locatifs ou aux immeubles à logements multiples;
    • toute divulgation nécessaire en vertu du Code au sujet des paiements que l’avocat reçoit d’autres sources et de leurs incidences, s’il y a lieu, sur les débours du client.
     
  • Selon la nature et le type de l’opération, il pourrait être approprié que l’avocat inclue les sujets suivants dans un rapport à un acheteur ou à un client qui est créancier hypothécaire :
    • des détails sur toute renonciation offerte par le client (par exemple, des instructions visant à ne pas obtenir un arpentage à jour du terrain ou toute autre instruction importante);
    • tous les détails sur les hypothèques (par exemple, les paiements, les dates de paiement et les privilèges);
    • des renseignements sur la manière dont le titre a été assumé;
    • une brève description de la documentation de clôture;
    • des renseignements sur l’état des rajustements;
    • les détails des arrangements d’assurance du bien immobilier;
    • une mention de Tarion, s’il y a lieu;
    • une description des divers impôts et taxes applicables tels que l’impôt foncier, la TVH, la TVP et les droits de cession immobilière;
    • des renseignements sur tout aspect inhabituel de l’opération;
    • si le bien immobilier est un condominium, les points saillants ou une mention de la déclaration, des règlements administratifs et du certificat d’information;
    • tout autre renseignement qui donne au client un compte rendu des aspects pratiques du bien immobilier;
    • l’opinion juridique de l’avocat sur le titre, et les exceptions auxquelles l’opinion est assujettie si l’assurance de titre n’est pas obtenue;
    • si l’assurance de titre n’est pas obtenue, un avis sur les recherches effectuées et les réponses reçues, y compris l’état du zonage et des recherches sur le bâtiment, les comptes d’impôt et l’accès aux services publics ainsi que d’autres recherches connexes à la recherche de titre;
    • si l’assurance de titre est obtenue, des renseignements sur la protection qu’elle offre, et dans une opération où cette assurance a été obtenue, le rapport au client ne devrait pas donner une opinion sur le titre, mais devrait inclure la police d’assurance de titre émise en faveur du client.
     
  • Selon la nature et le type d’opération, il serait approprié que l’avocat traite des sujets suivants dans un rapport au vendeur :
    • des renseignements sur les rajustements effectués à la clôture;
    • des détails sur la réception et le décaissement de fonds;
    • des renseignements sur les hypothèques qui ont fait l’objet d’une mainlevée ou sur les autres charges dégrevées;
    • des détails sur la commission de l’agent immobilier;
    • si le vendeur a accordé une hypothèque, les détails sur cette hypothèque;
    • des détails sur toute renonciation obtenue du client;
    • la confirmation du paiement de l’impôt foncier et de tout autre paiement;
    • une brève description de la documentation de clôture;
    • les détails sur tout engagement donné ou reçu à la clôture;
    • des renseignements sur tout aspect inhabituel de l’opération;
    • tout autre renseignement qui donne au client un compte rendu des aspects pratiques du bien immobilier.
     

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Directive 2
Diligence requise

L’avocat devrait adopter une démarche raisonnée pour déterminer le degré et l’étendue de la diligence requise pour une opération donnée et pour les conseils qu’il donne au client au sujet de la diligence requise, et il devrait effectuer la recherche de titre et les recherches connexes au titre en tenant bien compte des conditions des droits et obligations contractuels du client, du temps et des frais nécessaires pour effectuer ces recherches, ainsi que de l’accessibilité et de l’utilité de l’assurance de titre.

Recherches de titre

  • Pour effectuer une recherche appropriée, l’avocat doit examiner tous les documents relatifs au titre qui touchent l’intérêt du client sur le bien immobilier et garder des notes sur la recherche de titre pour chaque dossier immobilier.
  • L’avocat devrait aviser le client acheteur, emprunteur ou prêteur de l’état du titre, de l’emplacement des servitudes, des incidences des covenants restrictifs, des lotissements et des autres conventions touchant le titre.
  • Étant donné le risque croissant de fraude dans les opérations immobilières, l’avocat devrait :
    • examiner l’évolution des titres inactifs ou supprimés dans le registre des parcelles et faire des recherches sur l’évolution suspecte de transferts ou de mainlevées?;
    • examiner les valeurs révélées par les transferts sans lien de dépendance dans le passé récent, pour déterminer s’il y a eu des changements de valeur suspects.
    • L’avocat devrait informer les personnes suivantes des résultats de la recherche de titre et du processus de diligence requise, et en particulier de toute série suspecte de transferts ou de mainlevées et de tout changement suspect de la valeur qu’aura révélés le processus diligence requise :
      • l’acheteur ou l’emprunteur, si l’avocat agit en son nom;
      • le prêteur, si l’avocat agit en son nom;
      • l’assureur du titre, s’il y a lieu 
       

Recherches connexes au titre

  • L’avocat devrait discuter avec le client et obtenir ses directives au sujet des recherches connexes à la recherche de titre qui pourraient être indiquées ou à conseiller étant donné la nature du bien foncier, les circonstances de l’opération, les conditions de la convention d’achat-vente et les conséquences qui s’ensuivent si ces recherches ne sont pas effectuées.
  • Si l’assurance de titre n’est pas obtenue, l’avocat devrait :
    • savoir quelles recherches connexes à la recherche de titre ont un rapport avec le client ou l’opération, mais ne sont pas couvertes par l’assurance de titre et soit effectuer les recherches appropriées, soit obtenir des renonciations du client?;
    • être conscient de l’interrelation entre les questions suivantes : décision de ne pas faire certaines recherches connexes à la recherche de titre?; fait de laisser passer la date de réquisition sans avoir obtenu les résultats de ces recherches?; moment de la réception de l’attestation d’assurance provisoire de titre ou de l’engagement (généralement une fois passée la date de réquisition)?; politique de l’assureur de titre retenu au sujet des demandes d’assurance en cas de circonstances défavorables survenant avant la clôture, en dépit de l’absence de recherche.
     

Examen des recherches de titre et des recherches connexes au titre

  • Il incombe à l’avocat d’examiner personnellement tous les rapports de recherche de titre, les rapports de recherches connexes au titre ainsi que les exclusions et les exemptions de la version préliminaire de la police d’assurance de titre.

Identification du client

  • Bien qu’il soit peut-être incapable de garantir l’identité du client ou d’une partie à un document dans bien des cas (à moins de le connaître personnellement de longue date), l’avocat prendra des mesures pour vérifier que la personne qui retient ses services ou qui signe des documents sous sa surveillance a des pièces d’identité raisonnables pour certifier qu’il est la partie ou le client désigné, et l’avocat devrait conserver les détails ou les renseignements sur les pièces d’identité obtenues. De plus, l’avocat doit respecter les exigences du règlement administratif no 7.1.

Assurance de titre

  • Si l’enregistrement est retardé et qu’on s’appuie sur l’assurance de titre pour clore une opération, l’assureur devrait avoir l’obligation expresse, incluse dans l’attestation d’assurance provisoire ou l’engagement consenti au client assuré avant la clôture, de fournir au client une protection contre tout enregistrement contraire qui sera manifesté entre la libération du produit de la clôture et l’enregistrement des titres de propriété. On peut satisfaire à cette obligation en obtenant de l’assureur de titre une version préliminaire de la police au nom des clients assurés, incluant un avenant ou les conditions de la police qui offrent la protection décrite.
  • L’avocat devrait examiner la version préliminaire de la police d’assurance de titre, l’attestation d’assurance provisoire ou l’engagement, pour vérifier ce qui suit :
    • Le nom de l’assuré est-il exact?
    • La description officielle est-elle exacte? Puisque seules les terres décrites sont assurées, il peut y avoir des terres accessoires qui devraient être incluses dans la description, de sorte que les servitudes ou les droits de passage qui se trouvent dans d’autres biens fonciers, mais avantagent le bien visé, ainsi que les empiètements du bien visé sur d’autres biens-fonds, seront couverts par l’assurance.
    • Y a-t-il d’autres questions relatives au titre, qui ne sont pas visibles dans l’engagement d’assurance et dont le client devrait être averti? Par exemple, on a pu constater des problèmes lorsque la recherche a été effectuée, mais l’assureur de titre ne les a pas mentionnés dans l’annexe de la police parce que ces problèmes sont soustraits à la protection par les exceptions normales prévues dans la police type.
    • Au contraire, s’est-il présenté des problèmes relatifs au titre qu’il aurait été préférable pour le propriétaire de régler par la voie des conditions de la convention d’achat-vente?
    • Quelles protections sont exclues de l’engagement ou de la police?
     
  • L’avocat devrait délivrer la police d’assurance de titre aussitôt que possible après la clôture pour s’assurer qu’une politique délivrée est en vigueur au cas où le client assuré aurait besoin de faire une réclamation et pour réduire au minimum le risque de voir le client forcé de divulguer des renseignements défavorables obtenus entre la clôture et la délivrance de la police.
  • La police émise devrait être comparée soigneusement avec la version préliminaire de la police, l’attestation d’assurance provisoire ou l’engagement reçu avant la clôture, pour assurer qu’il n’y a aucune divergence quant à la protection offerte.

Directive 3
Classement et tenue des dossiers

L’avocat devrait tenir un dossier distinct pour chaque opération, d’une manière conforme à la bonne gestion d’une opération, y compris une gestion appropriée des échéances et la facilité de classement et d’extraction de l’information, tout en satisfaisant à toutes les exigences du Code de déontologie et des autres règlements sur la tenue des dossiers.

  • Les avocats devraient maintenir un système pour assurer le suivi des engagements concernant les mainlevées d’hypothèques et de tout autre engagement donné ou reçu au cours de l’opération.
  • Les avocats devraient traiter de bonne foi une réclamation faite après la clôture au sujet d’un engagement de rajustement, en informant leurs clients de leurs droits et obligations et en tentant de régler la situation (en donnant avis de la réclamation, s’il y a lieu, à l’assureur de titre de l’acheteur, et en suivant les instructions de l’assureur).

Directive 4
Préparation et enregistrement de documents

L’avocat doit utiliser les moyens appropriés pour assurer que la préparation et l’enregistrement des documents sont fiables, conformes et bien fondés en droit, conformément à l’évolution des pratiques et des outils professionnels.

Enregistrement électronique

  • Si le système d’enregistrement électronique est utilisé, la première lettre à l’autre avocat devrait préciser :
    • qui prépare le télévirement;
    • s’il prévoit conclure une convention d’enregistrement des documents (CED) et, dans l’affirmative, si elle sera signée en tant que document distinct ou si elle sera souscrite comme un protocole (dans ce dernier cas, il faut fournir les renseignements additionnels pertinents ou apporter les changements exigés par la formule courante de CED);
    • à qui les messages devraient être envoyés par l’entremise du système;
     
  • Avant l’enregistrement de documents électroniques, les avocats devraient obtenir de leurs clients et garder en filière une autorisation écrite.
  • Les avocats devraient obtenir et garder en filière les preuves sur lesquelles sont fondées les déclarations de conformité à la loi, ou encore, ils doivent veiller à ce que des renseignements accessibles au public étayent entièrement les déclarations et demeurent accessibles.

Examen des documents

  • L’avocat est responsable de l’examen final des documents avant leur signature.

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Directive 5
Questions financières

L’avocat doit maintenir des registres, des contrôles et des systèmes financiers appropriés pour assurer la bonne tenue des dossiers et la reddition de comptes, tout en respectant les exigences du Code de déontologie et des autres règlements en matière financière.

Virement de fonds

  • Il faudrait porter l’attention requise à la méthode de virement de fonds. En l’absence d’une entente entre les cabinets d’avocats et d’instructions des clients à cet effet, les fonds devraient être transmis de la manière prévue dans la convention d’achat-vente.

Directive 6
Circonstances exceptionnelles

L’avocat ne doit pas accepter une affaire s’il n’est pas honnêtement convaincu de posséder la compétence nécessaire pour la traiter ou de pouvoir l’acquérir sans délai, frais, ni risques excessifs pour le client.

  • L’avocat ne doit pas hésiter à dévoiler son manque de compétence pour une affaire donnée et à reconnaître qu’en s’en chargeant, il desservirait les intérêts de son client : le cas échéant, il doit refuser le mandat d’agir ou obtenir la permission de son client d’avoir recours aux services d’avocats compétents en la matière, de les consulter ou de collaborer avec eux.
  • Quand l’avocat traite une affaire pour le compte d’un client, il lui incombe de se tenir au courant des changements apportés aux lois et de s’adapter à l’évolution des exigences, des normes, des techniques et des pratiques professionnelles.
  • Quand l’avocat agit pour le compte d’un client en lui fournissant des services juridiques, le client peut lui demander ou attendre de lui des conseils sur des questions non juridiques telles que les incidences de la question sur les entreprises commerciales ou les pratiques, ou sur la ligne de conduite qu’il devrait adopter. Si l’avocat exprime des opinions à ce sujet, il devrait signaler, s’il y a lieu et dans la mesure nécessaire, son manque d’expérience ou de compétences dans le domaine en question et distinguer clairement les conseils juridiques des autres conseils.
Explication des termes et concepts