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Formulaires 9D et 9E


À quoi servent les formulaires 9D et 9E?

Je viens d’apprendre l’existence des formulaires. Devrais-je maintenant préparer des
formulaires 9D et 9E pour les transactions hypothécaires déjà effectuées ?


Le formulaire 9E peut-il être remplacé par une lettre de rapport ?

Dans quelles circonstances est-il nécessaire de préparer les formulaires 9D et 9E?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si mes clients prêteurs consentent eux-mêmes leurs prêts hypothécaires, qu’ils paient directement l’emprunteur et que j’enregistre uniquement les documents hypothécaires ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’une hypothèque du vendeur ou du renouvèlement ou de la prolongation d’une hypothèque du vendeur ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’une hypothèque négociée par l’entremise d’un courtier en hypothèques ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre du renouvèlement d’une hypothèque ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire de moins de 50 000 $ ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire de moins de 6 000 $ ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si je prête mes propres fonds à un client ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis au nom de mon conjoint ou de ma conjointe qui prête des fonds à un client ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire qui provient d’UN REER autogéré ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si je suis l’unique fiduciaire d’une succession et que je prête ou investis des fonds au nom de la succession ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte de l’emprunteur et que le prêteur est représenté par un avocat indépendant ?

Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte du prêteur, mais les fonds sont transférés de la maison de courtage de mon conjoint ou ma conjointe à l’emprunteur ?
 




Q : À quoi servent les formulaires 9D et 9E?
 
R : Ces formulaires ont été élaborés pour veiller à ce que les communications entre les avocats et leurs clients soient documentées. La mise par écrit des instructions permet de réduire les allégations de mauvaise communication et de non-respect des instructions du client. Le Barreau cherche à assurer la protection du public et à réduire les réclamations et les plaintes soumises à LawPRO® et au Fonds d’indemnisation par des clients prêteurs. Le formulaire 9D contient les instructions écrites du prêteur. Il cristallise la transaction et on peut y recourir à des fins de confirmation en cas de réclamation à LawPRO®. Le formulaire 9E est un rapport sur placement à l’intention du prêteur. L’avocat doit remplir ces formulaires pour toutes les opérations hypothécaires dans lesquelles il agit au nom d’un prêteur ou reçoit des fonds d’un prêteur. La règle 24 (1) du Règlement administratif no 9 précise que ces formulaires sont obligatoires. Le paragraphe 24 (2) du Règlement administratif no 9 indique dans quelles circonstances les formulaires ne sont pas requis.

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Q : Je viens d’apprendre l’existence des formulaires. Devrais-je maintenant préparer des formulaires 9D et 9E pour les opérations hypothécaires qui ont déjà été effectuées ?
 
R : Dans votre rapport annuel au Barreau de l’Ontario, vous devrez indiquer que les formulaires prescrits n’ont pas été remplis conformément au Règlement administratif no 9. Cependant, il n’est pas nécessaire de préparer des formulaires pour les opérations qui ont déjà été effectuées, car cela ne permettrait pas de réaliser les objectifs du Barreau à ce point-ci, soit d’offrir une protection aux clients. À l’avenir, veillez à ce que le ou les investisseurs remplissent et signent le formulaire 9D avant que les fonds hypothécaires ne soient fournis. Vous devez dorénavant utiliser ces formulaires pour toutes les opérations hypothécaires dans lesquelles vous agissez au nom d’un prêteur ou recevez des fonds d’un prêteur et les formulaires sont requis en vertu du Règlement administratif no 9. Le paragraphe 24 (2) du Règlement administratif no 9 indique dans quelles circonstances les formulaires ne sont pas requis.


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Q : Le formulaire 9E peut-il être remplacé par une lettre de rapport ?
 
R : Oui, à la condition que la lettre de rapport contienne une réponse à chaque question indiquée dans le formulaire prescrit. Même si un élément du formulaire 9E ne s’applique pas, il faut tout de même l’inclure dans la lettre de rapport avec une note explicative. Voir le paragraphe 24 (11) du Règlement administratif no 9.
 
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 Q : Dans quelles circonstances est-il nécessaire de préparer les formulaires 9D et 9E?
 
R : Ces formulaires sont requis lorsqu’un avocat « reçoit des fonds d’un prêteur ou agit en som nom », comme l’indique la Règle 24 (1) du Règlement administratif no 9.. Le paragraphe 1 (1) du Règlement administratif no 9 définit un prêteur ou une prêteuse comme une « personne qui consent un prêt garanti ou devant être garanti par une charge, et notamment par une charge détenue en fiducie, directement ou par l’intermédiaire d’une personne liée, physique ou morale ».
 
Cependant, le paragraphe 24 (2) indique dans quelles circonstances les formulaires ne sont pas requis. Voici les exceptions :

  • Le prêteur remplit les trois conditions suivantes :

    • il est une banque mentionnée à l’annexe I ou II de la Loi sur les banques (Canada), un assureur titulaire d’un permis, une société de prêt ou de fiducie inscrite, une de leurs filiales, une caisse de retraite ou toute autre entité qui prête des fonds dans le cours normal de ses affaires ;

    • il a conclu un contrat de prêt avec l’emprunteuse ou l’emprunteur et il a signé un engagement écrit énonçant les stipulations de la charge éventuelle ;

    • il a remis à l’avocat une copie de l’engagement écrit avant la première avance de fonds à l’emprunteuse, à l’emprunteur ou en son nom ;

  • Le prêteur et l’emprunteur ont un lien de dépendance — le par. 1 (1) du Règlement administratif no 9 précise que les termes « lien de dépendance » et « liée » s’entendent au sens que lui attribue l’article 251 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada).
  • L’emprunteur est un employé du prêteur ou d’une personne morale liée au prêteur.
  • Le prêteur a signé le Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par des courtiers, approuvé par le surintendant en vertu du paragraphe 54 (1) de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèque, et il a donné à l’avocat des instructions écrites, relatives à l’opération en cause, pour qu’il accepte le document déclaratoire signé comme preuve du contrat de prêt.
  • La somme totale avancée par le prêteur ne dépasse pas 6 000 $.
  • Le prêteur vend un bien immeuble à l’emprunteur et la charge correspond à une partie du prix d’achat (c.-à-d. une hypothèque du vendeur).

 
Selon les circonstances, vous pouvez juger souhaitable d’utiliser les formulaires 9D et 9E même si l’une des exceptions s’applique à une opération hypothécaire donnée.

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Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si mes clients prêteurs consentent eux-mêmes leurs prêts hypothécaires, qu’ils paient directement l’emprunteur et que j’enregistre uniquement les documents hypothécaires ?
 
R : Oui. Les clients prêteurs se tournent vers l’avocat pour obtenir la protection et l’assurance que leur prêt est suffisamment garanti. Le formulaire 9D veille à ce que les instructions du client soient précisées par écrit afin qu’aucune allégation de non-respect des instructions ne puisse être formulée. Le paragraphe 24 (1) du Règlement administratif no 9 indique que les formulaires sont requis lorsqu’un avocat reçoit des fonds d’un prêteur ou agit en som nom. Le paragraphe 24 (2) du Règlement administratif no 9 indique dans quelles circonstances les formulaires ne sont pas requis.
 
Si le prêteur communique avec vous une fois que l’opération a été effectuée (c.-à-d. que le prêteur a déjà remis les fonds à l’emprunteur) et vous demande d’enregistrer une hypothèque pour garantir le prêt, vous devriez quand même lui faire signer le formulaire 9D rempli pour confirmer les instructions du prêteur. En raison de l’exigence énoncée à l’alinéa 24 (1) a) du Règlement administratif no 9 selon laquelle le prêteur doit signer le formulaire 9D avant que les fonds hypothécaires soient avancés, vous devriez également demander au prêteur de reconnaitre par écrit que les fonds hypothécaires avaient déjà été avancés avant qu’il vous consulte et avant que le formulaire 9D soit préparé.

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Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’une hypothèque du vendeur ou du renouvèlement ou de la prolongation d’une hypothèque du vendeur ?
 
R : Non. Ni le formulaire 9D ni le formulaire 9E ne sont requis pour une hypothèque du vendeur ordinaire puisque ce type d’opération est exempté, comme le précise l’alinéa 24 (2) f) du Règlement administratif no 9. : « La prêteuse ou le prêteur vend un bien immeuble à l’emprunteuse ou à l’emprunteur et la charge correspond à une partie du prix d’achat ». En raison de la nature de l’opération, on peut s’attendre à ce que le prêteur ou le vendeur soit au courant de la sureté et participe souvent étroitement à la négociation des modalités de l’hypothèque. Lors du renouvèlement d’une hypothèque du vendeur, les formulaires ne sont pas requis si l’opération est exemptée en vertu du paragraphe 24 (8) du Règlement administratif no 9. Néanmoins, une lettre de rapport détaillée doit être fournie dans les délais prescrits à la règle 3.2-9.8 du Code de déontologie.

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Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’une hypothèque négociée par l’entremise d’un courtier en hypothèques ?
 
: Même si, en temps normal, les formulaires 9D et 9E seraient requis, il se peut que l’opération soit exemptée à la condition que les deux conditions suivantes soient réunies [alinéa 24 (2) d) du Règlement administratif no 9] :

  • le prêteur a signé un Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par des courtiers, approuvé par le surintendant en vertu du paragraphe 54 (1) de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèque
  • le prêteur a donné à l’avocat des instructions écrites, relatives à l’opération en cause, pour qu’il accepte le document déclaratoire signé comme preuve du contrat de prêt
 

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Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre du renouvèlement d’une hypothèque ?
 
R : Non, à moins que le renouvèlement n’implique [paragraphes 24 (4) à (8) du Règlement administratif no 9] :
 

  • la modification du rang de la charge qui entraine une réduction du montant de la sureté afférente ;

  • la modification d’une autre charge de rang supérieur qui entraine une réduction du montant de la sureté du prêteur ;

  • la mainlevée d’une garantie accessoire ou autre, détenue relativement au prêt ;

  • la décharge d’une personne qui est responsable, au terme d’un engagement, de l’exécution d’une obligation relative au prêt.

Le paragraphe 24 (8) du Règlement administratif no 9 stipule que, nonobstant la survenance de l’un ou l’autre des quatre évènements énumérés ci-dessus, les nouveaux formulaires ne sont pas requis si l’opération initiale était exemptée, sauf si elle a été négociée par un courtier hypothécaire. Cependant, si l’opération n’est pas exemptée en vertu du paragraphe 24 (2) du Règlement administratif no 9 et que les formulaires de l’opération originale n’ont pas été préparés pour quelque raison que ce soit, ils doivent être préparés au moment du renouvèlement.

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Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire de moins de 50 000 $ ?
 
R : Oui. Comme l’indique le paragraphe 24 (1) du Règlement administratif no 9, si la somme totale qui sera avancée par le prêteur dépasse 6 000 $, les formulaires doivent être remplis. La limite de 50 000 $ s’applique à une opération hypothécaire ou de prêt dans le cadre de laquelle vous pouvez être autorisé à agir à la fois pour le prêteur et l’emprunteur, conformément aux règles 3.4‑12 et 3.4‑14 du Code de déontologie.

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Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire de moins de 6 000 $ ?
 
R : Non. Comme l’indique l’alinéa 24 (2) e) du Règlement administratif no 9, si la somme totale qui sera avancée par le prêteur ne dépasse pas 6 000 $, il n’est pas nécessaire de remplir les formulaires.

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Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si je consens un prêt à un client à partir de mes propres fonds ?
 
R : Non, car il n’existe pas de relation avocat-client indépendante avec le prêteur (c.-à-d. vous).
 
À moins que l’une des exceptions décrites à la règle 3.4-14 ne s’applique, vous ne devez pas agir pour l’emprunteur dans le cadre de l’opération hypothécaire. Même si l’une des exceptions vous permet d’agir également pour le client emprunteur dans le cadre de l’opération hypothécaire (p. ex. il s’agit d’une personne avec qui vous avez un « lien de dépendance » ou le prêt est inférieur à 50 000 $), la décision de consentir un prêt à votre client vous met dans une position potentiellement conflictuelle avec lui, surtout si le prêt tombe en défaut. La Règle 1.1-1 du Code de déontologie définit ce que le Barreau considère comme un conflit d’intérêts. Comme il est indiqué dans le commentaire de la Règle 3.4-1 [8] c), les intérêts financiers d’un avocat sont un exemple de conflit d’intérêts. Par conséquent, il est recommandé que les modalités de tout prêt de ce genre soient mises par écrit, que le client emprunteur soit informé du conflit d’intérêts potentiel et obtienne une représentation juridique indépendante ou, à tout le moins, un avis juridique indépendant sur l’hypothèque ou le prêt. Si l’emprunteur choisit de procéder comme partie non représentée, vous devez également respecter la Règle 7.2-9 concernant les personnes non représentées.

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 Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis au nom de mon conjoint ou de ma conjointe qui prête des fonds à un client ?
 
R : Oui, puisque vous agissez effectivement au nom de votre conjoint(e) (le client prêteur ou la cliente prêteuse) dans le cadre de l’opération hypothécaire.
 
À moins que l’une des exceptions décrites à la règle 3.4-14 ne s’applique, vous ne devez pas agir pour l’emprunteur dans le cadre de l’opération hypothécaire. Même si l’une des exceptions vous permet d’agir pour votre conjoint(e) et l’emprunteur dans le cadre de l’opération hypothécaire (p. ex. il s’agit d’une personne avec qui vous avez un « lien de dépendance » ou le prêt est inférieur à 50 000 $), le fait que votre conjoint(e) prête de l’argent à votre client vous met dans une position potentiellement conflictuelle avec lui, surtout si le prêt tombe en défaut. La Règle 1.1-1 du Code de déontologie définit ce qu’est un conflit d’intérêts. Comme il est indiqué dans le commentaire de la Règle 3.4-1 [8] c), les intérêts financiers d’un avocat sont un exemple de conflit d’intérêts. Par conséquent, il est recommandé que les modalités de tout prêt de ce genre soient mises par écrit, que le client emprunteur soit informé du conflit d’intérêts potentiel et obtienne une représentation juridique indépendante ou, à tout le moins, un avis juridique indépendant sur l’hypothèque ou le prêt. Si l’emprunteur choisit de procéder comme partie non représentée, vous devez également respecter la Règle 7.2-9 concernant les personnes non représentées.

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Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte d’un prêteur dans le cadre d’un prêt hypothécaire qui provient d’un REER autogéré ?
 
R : Oui, puisque les fonds appartiennent au titulaire du régime de retraite. Les fonds n’appartiennent pas à l’institution financière et l’institution financière n’a pas le pouvoir de diriger le placement. Dans ces opérations, l’institution financière est un nu-fiduciaire qui détient ou déplace les fonds de placement selon les instructions du titulaire du régime. C’est le titulaire du régime qui est l’âme dirigeante du placement. Par conséquent, le titulaire du régime doit signer le formulaire 9D avant que les fonds hypothécaires ne soient avancés. C’est le titulaire du régime qui pourrait subir une perte, et non l’institution financière. De plus, à moins que l’une des exceptions décrites à la règle 3.4-14 ne s’applique, l’emprunteur doit être représenté par un avocat indépendant dans le cadre de l’opération hypothécaire.

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 Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si je suis l’unique fiduciaire d’une succession et que je prête ou investis des fonds au nom de la succession ?
 
R : Oui. En tant que fiduciaire de la succession, vous avez une obligation fiduciaire envers la succession et les placements doivent être effectués conformément à la Loi sur les fiduciaires ou au testament du testateur. Le formulaire 9D détaille par écrit les instructions de l’avocat sur le prêt hypothécaire et peut être versé au dossier pour appuyer le respect des instructions du testament ou de la Loi. De plus, à moins que l’une des exceptions décrites à la règle 3.4-14 ne s’applique, l’emprunteur doit être représenté par un avocat indépendant dans le cadre de l’opération hypothécaire.


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 Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte de l’emprunteur et que le prêteur est représenté par un avocat indépendant ?
 
R : Non. L’avocat du prêteur est responsable de remplir les formulaires requis. Le par. 24 (2) du Règlement administratif no 9 indique dans quelles circonstances les formulaires ne sont pas requis.

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Q : Dois-je remplir les formulaires 9D et 9E si j’agis pour le compte du prêteur, mais les fonds sont transférés de la maison de courtage de mon conjoint ou ma conjointe à l’emprunteur ?
 
R : Pourvu que vous respectiez les exigences énoncées à l’alinéa 24 (2) d) du Règlement administratif no 9 (c.-à-d. le prêteur a signé un Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par des courtiers, approuvé par le surintendant en vertu du paragraphe 54 [1] de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèque, et a demandé par écrit à l’avocat d’accepter le document déclaratoire signé comme preuve du contrat de prêt), il n’est pas nécessaire de préparer les formulaires 9D et 9E pour l’opération. Cependant, pour répondre au conflit d’intérêts potentiel, vous devez informer le client prêteur votre relation avec la maison de courtage. Vous devriez consulter l’article 3.4 du Code de déontologie pour vous assurer de respecter les exigences.

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Explication des termes et concepts