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Règle des deux avocats pour les cessions de titres de propriété — Règles 3.4-16.7 à 3.4-16.9

1. Le vendeur et l’acheteur de biens réels ont signé une convention d’achat-vente et m’ont demandé d’agir pour les deux parties dans la cession de titre. Puis-je agir pour les deux parties?

Un avocat ou une avocate ne peut pas agir à la fois pour le cessionnaire et le cédant, ni les représenter de quelque façon que ce soit, dans une cession de titre de propriété, sauf dans certaines circonstances limitées et définies, et seulement s’il n’y a aucune violation de la règle 3. 4 du Code de déontologie sur les conflits d’intérêts [règles 3.4-16.7 et 3.4-16.9]. Ces circonstances limitées sont les suivantes :

  • Le cessionnaire et le cédant sont une seule et même personne et le changement vise à apporter une modification à la tenure juridique [règle 3.4-16.9 a) et paragraphe 5 (2) du Règlement de l’Ontario 19/99, Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier].

  • Le cessionnaire et le cédant sont une seule et même personne et la cession est effectuée pour réaliser une séparation de bienfonds [règle 3.4-16.9 a) et paragraphe 5 (2) du Règlement de l’Ontario 19/99 pris en application de la Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier]

  • Une cession d’un fiduciaire de la succession, un exécuteur testamentaire ou un administrateur successoral à une personne qui a droit à une quotepart de la succession à titre de bénéficiaire [règle 3.4‑16,9 a) et paragraphe 5 (2) du Règlement de l’Ontario 19/99 pris en application de la Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier].

  • Le cessionnaire ou le cédant est un organisme gouvernemental, ce qui peut comprendre la Couronne du chef de l’Ontario ; la Couronne du chef du Canada ; une société de la Couronne ; un organisme, un conseil ou une commission de la Couronne ; ou une municipalité [règle 3.4-16.9 a) et paragraphe 5 (3) du Règlement de l’Ontario 19/99 pris en application de la Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier. Il n’est pas nécessaire de produire une déclaration de conformité à la loi pour enregistrer un tel document conformément à la règle des deux avocats pour les cessions de titres de propriété].

  • La cession d’une servitude [règle 3.4-16.9 a) et paragraphe 5 (3) du Règlement de l’Ontario 19/99 pris en application de la Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier. Il n’est pas nécessaire de produire une déclaration de conformité à la loi pour enregistrer un tel document conformément à la règle des deux avocats pour les cessions de titres de propriété].

  • Le cessionnaire et le cédant sont des « personnes liées » au sens de l’article 251 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) [règle 3.4-16.9 b). Au moment d’enregistrer la cession, l’avocat ou l’avocate doit produire une déclaration de conformité à la loi indiquant que la cession a été effectuée conformément au Code de déontologie de l’avocat].

  • Une cession où l’avocat ou l’avocate exerce le droit dans un endroit éloigné où il n’y a pas d’autre avocat dont le cessionnaire ou le cédant pourrait retenir les services sans subir d’inconvénients déraisonnables pour la cession [règle 3.4-16.9 c). Au moment d’enregistrer la cession, l’avocat ou l’avocate doit produire une déclaration de conformité à la loi indiquant que la cession a été effectuée conformément au Code de déontologie de l’avocat].

Lorsque les règles permettent qu’une avocate ou un avocat individuel agisse à la fois pour le cessionnaire et le cédant dans une cession de titre de propriété, il ou elle doit s’assurer de respecter la règle 3.4 sur les conflits d’intérêts, ce qui comprend les obligations associées aux mandats communs.

2. Le vendeur et l’acheteur de biens réels ont signé une convention d’achat‑vente et m’ont demandé d’agir pour les deux parties dans la cession de titre de propriété. J’ai déterminé que je ne peux pas agir pour les deux parties et j’ai donc dirigé l’une des parties à un autre avocat. Quel est le rôle de l’autre avocat?

L’autre avocat représente le client qui lui a été dirigé dans le cadre de l’opération et assume l’entière responsabilité des documents qu’il signe au moyen du système d’enregistrement électronique (e-reg MD) [règle 6.1-6.2].

3. Les règles 3.4-16.7 à 3.4-16.9 s’appliquent-elles aux opérations hypothécaires?

Non. Les règles 3.4-16.7 à 3.4-16.9 ne s’appliquent qu’aux avocats agissant pour le cédant et le cessionnaire dans le cadre de la cession du titre de propriété d’un bien réel. Les règles 3.4-12 à 3.4-16 s’appliquent aux opérations hypothécaires ou de prêt et ces règles interdisent à un avocat d’agir ou de représenter autrement le prêteur et l’emprunteur dans une opération hypothécaire, sauf dans certaines circonstances précises limitées.
 

4. M’est-il interdit d’agir à la fois pour le cédant et le cessionnaire dans une cession de servitude?

Non, pourvu que vous respectiez la règle 3.4 sur les conflits d’intérêts. Les cessions de servitudes constituent une exception à la règle des deux avocats. Le paragraphe 5 (3) du Règlement de l’Ontario 19/99 pris en application de la Loi portant réforme de l’enregistrement foncier prévoit qu’aucune déclaration de conformité à la loi n’est requise pour enregistrer ce document. Avant d’accepter un mandat commun pour agir pour le cédant et le cessionnaire dans une cession de servitude, l’avocat doit s’assurer qu’il n’y a aucun conflit d’intérêts qui l’empêcherait d’accepter le mandat commun [règle 3.4]. De plus, l’avocat doit se conformer aux règles sur les mandats communs [règles 3.4-5 à 3.4-9].
 
5. J’agis pour le cédant dans la cession du titre de propriété d’un bien réel ; mon associé(e) peut-il(elle) agir pour le cessionnaire dans la même transaction?

Oui, la règle permet à différents avocats d’un cabinet d’agir : l’un pour le cédant et l’autre pour le cessionnaire à condition de respecter la règle 3.4 [règle 3.4-16.8]. Les avocats doivent s’assurer qu’il n’existe aucun conflit d’intérêts qui les empêcherait d’accepter un tel mandat. Lorsque les deux avocats font partie du même cabinet, les clients sont des clients du cabinet et le mandat est un mandat commun. Avant d’accepter un tel mandat, les avocats doivent s’assurer qu’ils peuvent remplir les obligations qui leur incombent en vertu de l’article 3.4 et se conformer aux règles 3.4-5 à 3.4-9 sur les mandats communs.

Pour de plus amples renseignements, voir Étapes à suivre pour respecter la règle des deux avocats pour les cessions de titres de propriété — règles 3.4-16.7 à 3.4-16.9 — pour les avocats qui font partie d’un même cabinet
 
6. Quelles sont les obligations de l’avocat dans un mandat commun?
 
Les mandats communs sont abordés aux règles 3.4-5 à 3.4-9. Un mandat commun est un mandat dans lequel l’avocat accepte d’agir pour plus d’un client dans une affaire ou une opération, qu’il existe ou non un conflit d’intérêts. Le Code de déontologie (le Code) impose certaines obligations à l’avocat avant qu’il n’accepte un mandat commun et pendant la durée de ce mandat.

Obligations avant d’accepter un mandat commun

Avant d’accepter un mandat commun, l’avocat doit communiquer certains renseignements aux clients et obtenir leur consentement éclairé.
 
L’avocat doit informer les clients de ce qui suit :
  • On a demandé à l’avocat d’agir pour les deux clients ou l’ensemble des clients.
  • Aucun renseignement qui sera communiqué par l’un des clients dans cette affaire ne pourra être tenu pour confidentiel à l’égard des autres clients.
  • Si un conflit survient et ne peut être résolu, l’avocat ne peut continuer d’agir pour les deux ou pour l’ensemble des clients et il pourrait devoir se retirer complètement [règles 3.4-5 à 3.4-9].
 
Le consentement du client doit être donné par écrit et signé par chacun des clients ou peut être donné verbalement à la condition que l’avocat envoie une lettre à chaque client qui a donné son consentement verbal pour confirmer son consentement dès que possible [règle 1.1-1 – définition de consentement].
 
Conseils juridiques indépendants

Dans certains cas, l’avocat devrait recommander au client d’obtenir un avis juridique indépendant avant d’accepter un mandat commun. Il peut s’agir, par exemple, d’une situation dans laquelle l’une des parties est moins bien informée ou plus vulnérable que l’autre [commentaire à la règle 3.4-5 [1]].
 
Si l’avocat entretient une relation continue avec un client pour lequel il agit régulièrement, avant d’accepter le mandat commun pour ce client et un autre client dans une affaire ou une transaction, l’avocat doit informer l’autre client de la relation continue et recommander que le client obtienne un avis juridique indépendant sur ce mandat commun [règle 3.4-6].
 
Pour de plus amples renseignements, voir Mandat commun — exemple de formulaire d’acceptation et de consentement.
 

7. Le Code permet à un ou plusieurs avocats du même cabinet, dans certaines circonstances, de représenter à la fois le cédant et le cessionnaire dans le cadre de la cession du titre de propriété. Quels sont des exemples de situations où il ne serait pas prudent pour un avocat ou des avocats d’un cabinet d’avocats d’accepter un mandat commun pour agir au nom de ces deux parties?

Le commentaire de la règle 3.4-7 met en garde les avocats que, même si toutes les parties concernées peuvent consentir au mandat commun, un avocat devrait éviter de représenter plus d’un client lorsqu’il est probable qu’un litige entre eux surviendra ou que leurs intérêts, droits ou obligations diffèreront au cours de l’affaire.

Voici des exemples de situations où il ne serait pas prudent pour un ou plusieurs avocats du même cabinet d’agir des deux côtés de la transaction :

  • Le cédant et le cessionnaire sont des conjoints et sont impliqués dans un litige matrimonial et ne sont pas représentés séparément dans ce litige.
  • Les parties ne se sont pas entendues sur les modalités de l’opération.
 
Voici des exemples de situations où un ou plusieurs avocats d’un même cabinet devraient envisager de ne pas agir pour les deux parties à l’opération ou de demander à la partie la plus vulnérable d’obtenir des conseils juridiques indépendants sur l’opération :
  • L’une des parties à l’opération reçoit un avantage plus important que l’autre partie.
  • Le cédant et le cessionnaire sont des parties liées et l’une des parties est plus vulnérable que l’autre.
 
Bien que, dans certaines circonstances, le Code permette aux avocats du même cabinet ou à un avocat individuel de représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans une opération immobilière, les avocats devraient faire preuve de prudence lorsqu’ils acceptent de tels mandats. La probabilité d’un conflit d’intérêts entre un acheteur et un vendeur dans une opération immobilière est élevée. Les intérêts de chacun de ces clients peuvent différer et les conseils que l’avocat donnerait à chaque client pourraient ne pas être les mêmes et pourraient même être contradictoires. Lorsqu’il existe une relation préexistante entre un avocat et l’un de ces clients, l’avocat peut préférer les intérêts d’un client à ceux de l’autre. Enfin, les conflits surviennent souvent de manière inattendue. Si un conflit entre les parties devait survenir à la date de clôture, chacune des parties pourrait manquer de temps pour retenir les services d’avocats distincts, ce qui pourrait porter atteinte à leurs droits.
 

8. La règle 3.4-16.9 c) prévoit que, dans certaines circonstances, un avocat peut agir à la fois pour le cédant et le cessionnaire dans la cession du titre de propriété lorsque l’avocat exerce le droit dans un endroit éloigné où il n’y a pas d’autres avocats dont le cessionnaire ou le cédant pourrait retenir les services sans que cela lui cause des inconvénients déraisonnables. Qu’entend-on par « endroit éloigné »?

L’expression « endroit éloigné » n’est pas expressément définie dans le Code. En général, le terme « éloigné » implique un élément de distance physique. La règle 3.4-16.9 c) vise à clarifier dans quelles situations on pourrait déterminer qu’il n’y a pas d’autre avocat dont le cessionnaire ou le cédant pourrait retenir les services sans que cela lui cause des inconvénients déraisonnables. S’il y a d’autres avocats, la situation ne tombera pas sous le coup de cette règle. Il convient de noter que l’expression « inconvénients déraisonnables » utilisée à la règle 3.4-16.9 c) désigne les « inconvénients déraisonnables » du client et non de l’avocat.

9. La règle 3.4-16.9 b) prévoit que, dans certaines circonstances, un avocat peut agir pour le cédant et le cessionnaire si les parties sont des « parties liées » au sens de l’article 251 de la Loi sur l’impôt sur le revenu (Canada). Comment puis-je déterminer si les parties sont des « personnes liées » au sens de la Loi?

Les avocats devraient se reporter à la définition de « personnes liées » à l’article 251 de la Loi de l’impôt sur le revenu pour déterminer si le cédant et le cessionnaire sont des « personnes liées » au sens de la Loi.

Veuillez consulter le document intitulé Understanding the Two-Lawyer Rule: The « Related Persons » Exception par Chris Anderson pour de plus amples explications de l’article 251 de la Loi sur l’impôt sur le revenu et des exemples de « personnes liées ».
 

10. En règle générale, les cessions de propriété doivent être signées par deux avocats différents — l’un agissant pour le cédant et l’autre pour le cessionnaire — pour s’assurer qu’elles sont complètes. Où puis-je obtenir de l’information sur les exigences relatives à l’enregistrement électronique et les déclarations de conformité à la loi?

Le Règlement de l’Ontario 19/99 pris en application de la Loi sur la réforme de l’enregistrement foncier contient des renseignements sur ces exigences.
 

11. Si l’acheteur et le vendeur sont représentés par des avocats différents dans le cadre d’une opération immobilière comportant une cession de titre de propriété et qu’aucune des exceptions à la règle 3.4-16.9 ne s’applique, un seul avocat est-il autorisé à signer la cession au nom du cédant et du cessionnaire en faisant la déclaration que cette opération est réalisée conformément au Code de déontologie des avocats?
 
Non. Cette opération ne serait pas réalisée conformément au Code de déontologie des avocats. La règle 3.4-16.7 exige qu’il y ait deux avocats pour les cessions de propriété — un pour le cédant et un pour le cessionnaire —, à moins qu’une des exceptions à la règle des deux avocats prévue à la Règle 3.4-16.9 s’applique. Dans ce cas, aucune des exceptions ne s’applique et l’avocat qui signerait la cession au nom des deux parties agirait ainsi pour les deux parties.
 

12. J’agis pour le compte d’un client dans une cession de titre de propriété. Suis-je autorisé(e) à retenir les services d’un praticien de l’immobilier pour m’aider avec l’opération?

Oui, un avocat peut retenir les services d’un non-avocat pour l’aider avec une opération immobilière. Ce faisant, l’avocat doit respecter ses obligations en matière de délégation et de supervision. Lorsqu’un avocat délègue des tâches à un non-avocat, il assume l’entière responsabilité professionnelle de sa pratique du droit et doit superviser directement le non-avocat à qui les tâches sont déléguées, conformément à l’article 6.1 du Code et au Règlement administratif no 7.1.
 
Il est à noter que seul un avocat habilité à pratiquer le droit immobilier peut signer pour confirmer l’intégralité des documents qui exigent des déclarations de conformité à la loi. La règle 6.1-5 interdit à un avocat de partager sa disquette ou le mot de passe qu’il utilise pour accéder au système d’enregistrement électronique de titres de propriété avec d’autres personnes, y compris un employé non avocat.
 
La plupart des cessions de titre de propriété contiennent des déclarations de conformité à la loi et doivent être signées par des avocats pour être complètes. Les non-avocats peuvent signer ces documents pour obtenir une quittance.
 
De plus, le Code prévoit qu’un avocat ne peut confier à un non-avocat la responsabilité ultime de réviser le rapport d’une recherche de titre ou d’examiner des documents avant leur signature, ni de réviser et de signer une lettre de réquisition, une opinion sur un titre ou le rapport au client.
 

13. Où puis-je obtenir de l’information sur la nouvelle couverture d’assurance en droit immobilier de LAWPRO?

Vous trouverez de l’information sur la couverture d’assurance pour les avocats qui exercent le droit immobilier de LAWPRO sur le site Web de LAWPRO au : https://www.lawpro.ca/your-policy/coverage-options/real-estate-practice-coverage-option/

Vous y trouverez également une foire aux questions sur la couverture d’assurance pour les avocats qui exercent le droit immobilier et un outil d’autoévaluation pour aider les avocats à déterminer si la couverture est nécessaire.

Explication des termes et concepts